連邦低所得住宅税額控除プログラムは、1987年以来、手頃な価格の家賃でまともなアパートを低所得のテナントに提供することに成功しています。 税額控除のプロパティでアパートを探している場合は、申請する前に知っておくべきことがあります。
ここに、連邦低所得住宅税額控除プログラムに関するよくある質問に対する回答があります。
Q：税額控除プログラムとは何ですか？
A： 「連邦低所得住宅税額控除プログラム」または単にLIHTCとしても知られている税額控除プログラムは、1987年以来行われてきた人気のある手頃な住宅制度です。HUDによって管理されるほとんどの住宅制度とは異なり、税金クレジットプログラムは、全米の州住宅金融機関と連携してIRSによって管理されています。 このプログラムに参加している家主は、限られた賃貸料で低所得テナントにアパートの少なくとも一部を借りる代わりに、税額控除のために税額控除を10年間請求することになります。
Q：税額控除を申請することはできますか？
A：いいえ。参加資格の所有者は、建物を手頃な価格に保つことの代償として貴重な税額控除を受けるため、税金控除プログラムはその名前を取得します。 税額控除のテナントとして、あなたが受け取った給付は、あなたが所得適格であると仮定して、制限された賃料の形で来ます。
Q：家計収入の一部として、年金は数えられますか？
A：退職金やその他の年金があれば、家計収入の一部として何らかの方法で数える必要があります。 あなたが持っている年金をどのように扱うか（または税金控除のプロパティで低所得のマンションのリース契約を結んだ後に設定することができます）は、家主がどのようにして決めるべきかによって決まります。既に支払を受けている場合は、
すでにお支払いを始めている場合は、賃貸人があなたに年金の残高を引き出す権利があるかどうか尋ねる必要があります。 あなたがこの権利を持っていれば、家主はあなたの年金を資産として扱わなければなりません。
また、年金受給を開始した後は、通常、現金の一括払いに変換することはできません。 それがあなたの状況であれば、通常の支払いはあなたの家主によって収入として扱われます。
あなたの家主は、残額を払い戻す権利（罰金が課せられたとしても）、来年には年金の伸びが期待される基礎、引き落としまたは早期離脱罰金、およびあなたの年金の残高全体を払い戻す場合に適用される税率および課税罰金が含まれます。
Q：信託は家計収入の一部としてカウントされていますか？
A：信託は、家計収入の一部として何らかの形で数えられることがよくあります。 家主があなたの信用を扱う方法を決定する方法（または税額控除プロパティで低所得のマンションのリース契約を締結した後に設定することができます）は、口座の元本にアクセスできるかどうか、口座からの収入
Q：資産は所得としてカウントされますか？
A：いいえ。資産自体は所得としてカウントされませんが、資産の所得は通常、世帯の所得適格性を判断する際に数えられます。
Q：家主は収入を確認しますか？
A：はい。 税額控除のプロパティで低所得のアパートを申請することを検討している場合は、家主または財産管理者が所得と資産の検証を必要とすることを期待してください。 税額控除プログラムは、具体的にどのくらいの金額が賭けられているかを検証する必要があります。 もっと読む
Q：家賃はどれくらい計算されていますか？
A：家賃はアパートの寝室の数に基づいて計算され、実際に住んでいる人数ではありません。 あなたの家主は、1.5人の居住者が各寝室（またはスタジオの場合は1人の居住者）に住んでいると仮定して、家賃を計算しなければなりません。
例えば、2ベッドルームのアパートの賃料は、アパート内の3人の居住者（1.5 x 2ベッドルーム）に基づいています。
税額控除賃料には、ユーティリティ手当も含まれています。
税額控除不動産の低所得者ユニットに支払う必要がある最大賃料は、地域平均総収入（AMGI）の割合（通常50％または60％）の30％です。
Q：家庭内の人の数が適格性に影響しますか？
A：はい。 あなたの世帯の人数は、税額控除のプロパティで低所得ユニットの資格があるかどうかに影響します。 あなたの世帯は、世帯規模に基づいた地域平均総収入（AMGI）の一定割合未満を獲得しなければなりません。 一方、税額控除賃料は、あなたのアパートの実際の人数に基づいていません。
Q：特別なリースに署名する必要がありますか？
A：いいえ。税額控除プログラムでは、家主がテナントに特別なリース契約を結ばせる必要はありません。 しかし、あなたは、税額控除プログラムに特有の1つまたは2つの条項付きのリース補遺を見つけることができます。 例えば、毎年あなたの収入を再確認し、確認するためにあなたが家主と協力することを要求する条項があると期待してもよいでしょう。そして、あなたの家主が適格性を決定する際に虚偽または不完全な収入情報を意図的に与えたことを、あなたのリースを終了させる根拠になる可能性があります。
Q：月単位で賃貸することはできますか？
A：税額控除のプロパティでアパートのリース契約を最初に締結するときは、少なくとも2ヶ月間（2つの例外がありますが）、期間が必要です。 その後、あなたとあなたの家主は、月単位でリースを更新することに同意することができます。
Q：建物に市場税のテナントがありますか？
A：あるかもしれません。 多くの税額控除プロパティには、いくつかの低所得者用アパートといくつかの市中アパートが含まれています。
Q：市場金利のテナントがあれば、私は低所得者として目立つでしょうか？
A：あなたはしないでください。 家主は市場金利と低所得のアパートを分離しないように要求されています。
Q：私の収入は、私が過去1年間に行ったことに基づいて決定されていますか？
A：いいえ。それは、来年のあなたの所得を "年率換算する"ことを楽しみにして決められています。 たとえば、仕事で1ヶ月に3,000ドルを稼いでも、この収入は、あなたがアパートに入ってから1ヶ月に賃上げを受けたり、月に失ったとしても、36,000ドル（12ヶ月x 3,000ドル）とカウントされます。
Q：家主はどのように不規則な雇用所得を得ていますか？
A：雇用所得は、所得が安定しているか不規則であるかにかかわらず、家計所得の一部として含める必要があります。
通常、税額控除プログラムに参加する家主は、収入を「年換算」するためにテナントの現在の状況を使用しなければなりません。これは、テナントが今後12ヶ月間に得ることが期待される額を含みます以下である。
Q：離婚決済や共同資産が私を失格にするでしょうか？
A：いいえ。予定されているテナントは、単に離婚決済や共同資産の不適格ではありません。
離婚後の所得状況があなたを不適格にする可能性はありますが、離婚決済または共同資産を持つことは、税額控除申請者の申請を処理することを拒否する正当な理由ではなく、申請者が所得適格ではないと自動的に考えます。
Q：賃料は私の収入に基づいていますか？
A：いいえ。他の住宅制度とは異なり、税額控除賃料は、あなたの郡や他の地方の平均収入に基づいています。 この平均は「地域中央総収入」（AMGI）と呼ばれ、HUDは毎年更新しています。 あなたの実際の所得は、あなたが税額控除のプロパティで低所得のアパートの資格があるかどうかを判断する際に重要です。 しかし、あなたが支払う実際の家賃はあなたの収入に基づいていません。
Q：税額控除のために収入が多すぎると他の人には資格がありませんか？
A：必ずしもそうではありません。 所得適格性を判断するためには、すべての税額控除財産が同じ規則に従う必要がありますが、1つの税額控除財産には多すぎる額を徴収することができます これは、たとえば、所得制限の55％を獲得した場合に発生します。 所得制限の50％を超えて入居者に賃貸しなければならない不動産は、あなたを拒絶しますが、60％の数字を使用している不動産は適格であると判断します。 また、所得制限は郡によって異なるため、1つの不動産についてわずかに収入を得ると、違う限度を使用する別の不動産で成功する可能性があります。
Q：入国後に収入が上がった場合、退去することはできますか？
A：収入のために退去することについて心配する必要はありません。 あなたの収入がエリア中央総収入（AMGI）の140％にまで上昇しても、問題はありません。 あなたの収入がその水準を上回った場合、家主はその建物がすべての税額控除のために適格であることを確認するために措置を取る必要があります。
最悪の場合、あなたの家主は（適切な通知をして）あなたのアパートを市場金利に切り替えることができ、あなたは制限された家賃の恩恵を失います。 しかし、あなたの所得がそれほど高い場合、あなたは本当に低所得ではないので、市場金利の家賃を買う余裕があるはずです。 税額控除プロパティの地主は、州または地方の法律で定義されているように、「良い原因」のためにテナントを退去させることができます。 これはまた、あなたの家主が正当な理由なしにあなたのリースを更新しないことを決定できないことを意味します。
Q：収入が変わるたびに、私は再認定を受ける必要がありますか？
A：幸いにも、いいえ。 税額控除プログラムには「暫定再認証」がありません。つまり、ジョブを切り替えたり、募金をしたり、資産を売買したりする場合、収入を計算して再度確認する必要はありません。 あなたは通常、リース契約の記念日の周りに、年に一度だけあなたの収入を再認定するために経営陣と会うことを期待する必要があります。
Q：学生として、私は税額控除のプロパティで暮らすことができますか？
A：あなたの世帯のすべての人がフルタイムの学生であれば、税額控除のプロパティで賃貸することはできません。 だから、パートタイムでルームメイトをしているフルタイムの学生なら、あなたは大丈夫です。 あなたの世帯の全員がフルタイムで学校に通っている場合は、例外に該当するかどうか管理者に問い合わせてください。
Q：税法のクレジット・プロパティーは、差別禁止法を遵守しなければなりませんか？
A：はい。 税額控除のプロパティは、従来のプロパティと同じ公正住宅法の対象です。 さらに、HUD、財務省、司法省（DOJ）の間の合意により、IRSは家主の公正な住宅侵害を容易に知ることができ、それを税額控除違反の根拠として使用することができます。 これは、税額控除プロパティの地主が、あなたを差別しない理由がさらにあることを意味します。
Q：テナントや見込み客はどのようにしてプログラムの要件についてより多くの情報を得ることができますか？
A：テナントと見込み客は、しばしば、税額控除プロパティの収入と規則について質問します。 ここで回答するよくある質問に対する回答に加えて、あなたが住んでいる場所で税金控除プログラムを管理している州住宅金融機関から州別の質問を得ることができます。 州の住宅金融機関のリストを表示します 。